Com alta de juros e inflação persistente, especialistas defendem a revisão contratual como ferramenta estratégica para evitar despejos e falências

O cenário econômico brasileiro, marcado pela volatilidade dos juros e pela pressão inflacionária, impôs um novo desafio para o mercado imobiliário: a sustentabilidade dos contratos de locação. Com o descompasso entre os índices de reajuste e a capacidade financeira de inquilinos e empresas, a renegociação deixou de ser um tabu para se tornar uma medida de gestão responsável. Para especialistas, o ajuste consciente das cláusulas é hoje o principal caminho para preservar relações comerciais e residenciais, evitando que o desequilíbrio econômico resulte em judicialização ou imóveis vazios.

Devido às altas nos juros, tem sido comum que muitos inquilinos peçam revisão dos aluguéis. Renegociar não é pedir um favor, mas uma forma de negociar, de dialogar e trocar informações. O período de renegociação pode variar muito e há um período certo para isso, pois transparência e procura por valores justos são peças fundamentais.

O reequilíbrio econômico-financeiro é a combinação que tem como objetivo o de fazer com que haja o equilíbrio entre as obrigações e os direitos em contratos, isso faz com que tenha justiça nas relações. 

O Peso dos Índices no Bolso

Muitos contratos de locação ainda estão atrelados a índices como o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) ou o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que apresentaram variações significativas nos últimos ciclos. No ano de 2025, o IGP-M acumulou um percentual de 0,92% ao longo do ano, conforme dados do FGV/IBRE. Quando esses indicadores sobem acima da média salarial ou do faturamento das empresas, o contrato entra em colapso.

De acordo com o advogado Dr. Everson Lucas da Silva, do escritório VKS | Valdivieso Kryminice Silva Advogados, o momento exige atenção redobrada. “Quando o reajuste se torna excessivamente oneroso para uma das partes, surge o desequilíbrio contratual”, explica. Ele reforça que a legislação brasileira prevê a revisão de contratos quando fatos extraordinários tornam a obrigação pesada demais para um dos lados.

Identificar o momento certo de agir é o primeiro passo para uma vida financeira equilibrada. Certos marcos e mudanças de cenário funcionam como gatilhos essenciais para recalibrar a rota. Veja quando a busca por ajustes financeiros deve se tornar sua prioridade:

• Endividamento Excessivo: Quando o acúmulo de contas começa a fugir do controle;
• Oscilações na Renda: Perdas ou mudanças bruscas nos ganhos mensais;
• Despesas Imprevistas e Incontroláveis: Gastos que surgem fora do planejamento;
• Falta de Planejamento e Gestão Ineficiente: A ausência de metas claras ou o mau uso dos recursos;
• Influências Externas e Decisões Impulsivas: Quando a economia ou o emocional afetam o financeiro;
• Conflitos e Litígios: Problemas que podem gerar disputas judiciais;
• Necessidade de Planejar o Futuro: O momento de rever metas e garantir estabilidade a longo prazo.

O Desafio no Setor Comercial

No setor comercial, a gestão dos custos de ocupação tornou-se um fator crítico de sobrevivência. Pequenas e médias empresas enfrentam hoje o “efeito sanduíche”: a pressão dos custos operacionais versus a retração do consumo. Diante das incertezas econômicas, a renegociação do aluguel deixou de ser uma disputa para se tornar uma necessidade estratégica.

“Em muitos casos, insistir em um contrato inviável financeiramente pode levar ao fechamento do negócio. A renegociação surge como uma solução para manter a atividade econômica e evitar litígios”, destaca o Dr. Everson.

Foco na Saúde Contratual

Para gestores imobiliários e empresários, repactuar o contrato durante sua vigência é fundamental para garantir a continuidade da operação. Essa prática permite ajustes essenciais, como:

• Revisão de valores e índices de reajuste;
• Implementação de períodos de carência;
• Redução imediata de custos de ocupação.

Em vez de um embate, a busca pelo equilíbrio financeiro é o que assegura a saúde contratual e evita a desocupação de imóveis.

Estratégias para uma Negociação Eficaz

Para quem precisa renegociar, o especialista recomenda que o diálogo seja sempre a primeira via. Algumas alternativas comuns incluem:

• Ajustes temporários: Reduções no valor por um período determinado.
• Troca de índice: Substituição de indicadores mais voláteis por outros mais estáveis.
• Carência parcial: Suspensão temporária de parte do pagamento para fôlego de caixa.

Diante do atual contexto social, é muito importante que haja a compreensão dos mecanismos de ajustes no aluguel, e isso deve ser feito tanto pelo proprietário quanto pelos inquilinos. Tanto a inflação quanto outros indicadores da economia impactam de modo direto na alta dos aluguéis, por isso, entender as normas faz uma grande diferença na relação contratual para que seja justa e equilibrada. 

É comum que os reajustes dos aluguéis aconteçam periodicamente, ou seja, uma vez ao ano, tendo como base os índices econômicos que são acordados previamente no momento da locação. Os índices a seguir são essenciais para que ocorram os reajustes:

• Índice geral de preços – mercado (IGP-M); 
• Índice nacional de preços ao consumidor amplo (IPCA);
• Índice nacional de preços ao consumidor amplo (INPC). 

Olho no Futuro: Aluguel e Impostos

O mercado imobiliário no Brasil está mudando rápido. Com a Reforma Tributária, a diferença entre fazer um bom negócio ou acabar com uma dívida inesperada de impostos ficou muito pequena. Analisar como o contrato de aluguel se encaixa nas novas regras de impostos é o que evita cobranças desnecessárias e protege o seu bolso. Renegociar não é sinal de fraqueza, mas uma decisão inteligente diante de um cenário econômico que mudou”, afirma o advogado.

Para entender como blindar operações e aproveitar as oportunidades de transição para o novo sistema (IBS/CBS – Imposto sobre Bens e Serviços/Contribuição sobre Bens e Serviços), conversamos com a Dra. Grazielle Daumas (OAB/RJ 175.827) @adv.grazielledaumas, especialista na área.

Aluguel com desconto: Como fica o imposto para quem recebe (Pessoa Jurídica)?

(Dra. Grazielle Daumas (OAB/RJ 175.827) – A tributação depende criticamente da natureza do desconto. A Receita Federal distingue entre descontos incondicionais (constam na fatura independentemente de eventos futuros) e descontos condicionais (dependem de uma ação, como pagamento antecipado).

Se o desconto for incondicional e formalizado em contrato, há redução da base de cálculo. Caso seja condicional, o fisco deve tributar o valor cheio. Para locadores no Lucro Presumido, o risco de autuação é alto se realizarem deduções indevidas. Para mitigar riscos, o locador deve documentar que a redução visa evitar a do imóvel, tratando-se de uma decisão de gestão legítima e não de uma doação disfarçada.

Mudar o índice do aluguel ajuda a diminuir os impostos da empresa?

(Dra. Grazielle Daumas (OAB/RJ 175.827) – A escolha do índice é uma ferramenta estratégica. Embora um índice menor (como o IPCA) resulte em uma despesa dedutível menor — e, consequentemente, um IRPJ/CSLL (Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas/Contribuição Social sobre o Lucro Líquido) ligeiramente superior — o benefício no fluxo de caixa operacional costuma ser maior.

A redução no desembolso direto libera recursos para capital de giro, cuja rentabilidade tende a superar o custo fiscal adicional. É imperativo avaliar o perfil das partes e se a relação se encaixa como consumo para validar a escolha do índice, especialmente após as intensas discussões jurídicas ocorridas durante a pandemia.

Ação Revisional e Provas: O que é indispensável em juízo?

(Dra. Grazielle Daumas (OAB/RJ 175.827) – Em uma ação revisional, o ônus da prova é de quem alega o desequilíbrio. A justiça exige provas robustas para intervir na liberdade de decidir entre as partes. Os documentos indispensáveis incluem:

1. Laudo de Avaliação de Mercado: Comparativo com imóveis similares.
2. Relatórios Financeiros (DRE): Confrontando o custo do aluguel com o quanto sobra de lucro no mês.
3. Relatórios de Índices Comparativos: Demonstrando o descolamento entre o índice contratual e a realidade da empresa.
4. Projeções de Fluxo de Caixa: Evidenciando que o valor original compromete a operação.

Reforma ou entrega de imóvel: Quais os riscos de pagar impostos inesperados?

(Dra. Grazielle Daumas (OAB/RJ 175.827) – Renegociações complexas introduzem riscos tributários diversos:

• Dação em Pagamento: A entrega de um bem para quitar dívida de aluguel gera a cobrança do imposto de transferência (ITBI) e pode gerar imposto sobre o lucro (Ganho de Capital) (incidência de IRPJ/CSLL) se o valor da dívida quitada for superior ao valor registrado nos documentos do imóvel.
• Benfeitorias: Reformas que se incorporam ao imóvel podem gerar discussões sobre ISS (Imposto Sobre Serviços) e atualização do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Ponto Positivo da Reforma: O novo sistema trouxe a possibilidade de compensação do IBS/CBS (Imposto sobre Bens e Serviços/Contribuição sobre Bens e Serviços) pagos em reformas, desde que devidamente comprovados, transformando o investimento em melhorias em um crédito tributário valioso.