Crescimento de 25% na oferta de imóveis atrai investidores no Brasil e em Maringá, mas especialistas alertam: o barato pode sair caro sem uma análise prévia de riscos

Por Redação

Campina Grande, PB – 15/07/2026

O mercado de leilões imobiliários no Brasil vive um de seus momentos mais aquecidos, impulsionado pelo aumento da inadimplência e pela persistência de juros elevados. No primeiro semestre de 2025, o país registrou a oferta de mais de 116 mil imóveis em leilões judiciais e extrajudiciais — um salto de 25,1% em comparação ao mesmo período do ano anterior. Embora os descontos atrativos, que podem chegar a metade do valor de mercado, seduzam novos investidores, especialistas alertam que a falta de planejamento e a ausência de uma análise jurídica rigorosa podem transformar a oportunidade dos sonhos em um grande prejuízo financeiro.

No Brasil, o número de de imóveis que foram levados a leilão saltou de cerca de 7 mil em 2022 para mais de 25 mil em 2024, refletindo uma nova dinâmica do mercado imobiliário. “O leilão deixou de ser um ambiente restrito a investidores experientes e passou a atrair pessoas comuns, que querem comprar para morar ou gerar renda. Mas é preciso entender que não se trata de sorte. Existe análise, estratégia e risco envolvido”, afirma Pedro Carneiro Sales, advogado e investidor imobiliário, responsável pela condução do evento.

“Informação é o principal diferencial. Quem entra despreparado pode transformar uma oportunidade em dor de cabeça. Nosso objetivo é justamente mostrar o caminho correto, com segurança”, reforça Pedro.

O termômetro do mercado e o cenário em Maringá

O forte crescimento do setor reflete diretamente o cenário macroeconômico, onde o aperto no orçamento das famílias tem elevado o número de retomadas de imóveis por parte das instituições financeiras.

Os lelões de imovéis ainda seguem atraindo olhares de muitos compradores que procuram por descontos que podem chegar a 50% de valor do mercado. Antes de qualquer compra é preciso ficar atento a alguns detalhes, pois em alguns casos, a compra do imóvel por meio do leilão pode ser anulada pela justiça meses depois da aquisição, fazendo com que o comprador fique impossibilitado de usar o dinheiro investido até a resolução do caso. “O maior engano é achar que a compra em leilão elimina automaticamente todos os problemas do imóvel”, afirma Igor Lopes Assunção, advogado especializado em disputas judiciais envolvendo imóveis, ao ser questionado sobre os riscos relacionados aos problemas judiciais envolvendo imóveis em leilão.

De acordo com Assunção, quem não faz uma boa curadoria antes do leilão, podendo pagar bem pelo imóvel, porém, pode em seguida ter problemas tendo o pedido cancelado e ficando anos sem poder tomar posse e até mesmo sem poder acesar o dinheiro pelo qual investiu. Ainda de acordo com o advogado, dois problemas podem aparecer, o primeiro é com relação ao “preço vil”, que é em relação ao imóvel ir a leilão por um preço bem abaixo do que é proposto pelo mercado. Sendo preciso que o comprador faça uma comparação com outros imovéis disponíveis no mercado e verificar se há problemas.

O outro ponto que merece atenção é de que forma o proprietário foi avisado sobre o processo. Por isso, recomenda-se que o interessado na compra veja para além da leitura do edital. Havendo a necessidade de analisar todo o processo que incluem citações, penhoras, avaliações e intimações, de preferência tendo o apoio jurídico.

Essa febre de oportunidades também se faz presente em mercados regionais de forte destaque. É o caso de Maringá (PR), cidade que figura consistentemente entre os polos imobiliários mais valorizados do país. Apontada em 2025 como a terceira cidade com maior valorização imobiliária do Brasil e contando atualmente com quase 12 mil apartamentos em construção, a região tem visto a procura por leilões disparar como alternativa para investidores que buscam maximizar seus lucros no aquecido setor local.

O perigo além do lance vencedor

De acordo com o advogado especialista em direito imobiliário, Carlos Alberto Zonta Junior, o maior erro de quem entra nesse mercado é o foco exclusivo no preço do arremate.

“Muitas pessoas se encantam pelo preço anunciado e esquecem de realizar uma análise jurídica completa do imóvel. É fundamental verificar a matrícula, a existência de ações judiciais, débitos, ocupação e todas as condições previstas no edital”, adverte o especialista. “Um desconto elevado pode acabar saindo muito caro quando esses cuidados são ignorados.”

Através de uma decisão recente do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), que passou a dar orientações a todos os processos que envolvem compras de imóveis. Trazendo uma maior segurança aos participantes de leilões. Isso garanti que todos os problemas que estão inseridos junto ao imóvel serem sanados no próprio leilão, e não ser transferidos para o novo proprietário mesmo que esteja previsto no edital. No entanto, isso não impede de que esteja livre de custos extras. Despesas como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a comissão do leiloeiro, os custos de registro e eventual regularização do imóvel, ainda permanecem sendo repassados para o comprador.

Um dos principais gargalos após a batida do martelo é a desocupação do bem. Não raramente, o imóvel arrematado ainda está ocupado pelo antigo proprietário ou por inquilinos. A resolução dessa pendência costuma exigir medidas judiciais específicas, um processo que pode se arrastar por meses e gerar custos processuais e de manutenção que o comprador não previu em seu orçamento inicial.

“O arrematante, ao aderir, assume obrigações que vão desde o pagamento do preço e da comissão do leiloeiro até responsabilidades por tributos e taxas condominiais. O edital tem força contratual e seu descumprimento pode gerar sanções severas”, explica Vanderlei Garcia Jr., sócio do Ferreira & Garcia Advogados, ao falar sobre a importância do edital durante o processo.

Entendendo as regras do jogo

Outro ponto de atenção crucial é a distinção entre as modalidades de leilão:

• Leilão Judicial: Decorre de processos que tramitam na Justiça (como dívidas trabalhistas, cíveis ou fiscais).
• Leilão Extrajudicial: Geralmente promovido por bancos e instituições financeiras com base em contratos de alienação fiduciária, quando há o atraso no financiamento imobiliário.

Entre os pontos de atenção estão:

• A verificação detalhada da descrição do imóvel: É fundamental analisar a matrícula, a localização exata e a existência de eventuais ônus ou gravames registrados na propriedade.
• O levantamento de dívidas propter rem: Deve-se checar se há débitos vinculados diretamente ao imóvel, tais como atrasos no IPTU e taxas de condomínio, que passam para o novo comprador.
• A análise criteriosa das condições de pagamento: É preciso avaliar as regras editalícias quanto ao valor da caução, os prazos para quitação e a possibilidade de parcelamento do lance.
• A distinção do tipo de leilão: É importante entender se o certame é judicial (geralmente considerado mais seguro juridicamente) ou extrajudicial (o qual exige uma diligência e dupla checagem ainda mais rigorosas).

“Os leilões judiciais e extrajudiciais são formas legítimas e transparentes de aquisição e podem ser uma ótima opção para adquirir um imóvel, mas o comprador precisa estar atento à leitura do edital e à análise da documentação do imóvel, que indicam possíveis dívidas, ônus e condições da venda”, alerta a especialista da OAB-MG.

Cada uma dessas modalidades possui ritos, prazos e regras de contestação específicos. Para Carlos Alberto Zonta Junior, o segredo do sucesso está em tratar a aquisição não apenas como uma transação comercial, mas como uma operação estritamente jurídica. “O apoio de um advogado especializado antes da arrematação é uma medida que reduz riscos e aumenta significativamente as chances de sucesso no investimento”, pontua.

Para Douglas Cabral, advogado especialista em Direito Imobiliário do Barcellos Tucunduva Advogados, sobre a prudêncai com a empolgação com os preços, “É essencial analisar a matrícula atualizada, verificar débitos fiscais e condominiais e avaliar se o imóvel está ocupado. Contar com assessoria jurídica pode evitar prejuízos futuros”, aconselhou. O advogado ainda faz um alerta de que “É fundamental verificar a confiabilidade dos sites, o credenciamento dos leiloeiros e o uso de mecanismos de autenticação”, reforça.

Um erro muito comum, é achar que o processo se encerra com o pagamento. Após a quitação do pagamento do imóvel, o comprador recebe as documentações do imóvel que comprova que a compra foi feita em um leilão. Não significando que o indivíduo seja o proprietário oficialmente e nem tampouco que possa entrar de imediato no imóvel.

Umas outras questões ainda requerem atenção, como registro do imóvel no cartório, verificar pendências e adotar procedimentos legais para a posse do imóvel, em caso o imóvel ainda esteja ocupado. “A estratégia para conseguir a posse do imóvel tem que existir antes mesmo do lance. A boa compra não termina com o pagamento; ela termina com o imóvel registrado, regularizado e efetivamente disponível ao comprador”, afirma.

Com a expectativa de que os juros permaneçam em patamares elevados, a tendência é que o volume de imóveis retomados continue subindo. Diante de uma oferta ainda maior nos próximos meses, a blindagem jurídica torna-se a principal ferramenta para que o investidor garanta que o excelente desconto anunciado se converta, de fato, em patrimônio real.

Isso também se remete ao Índice de inadimplência que se encontra elevado, somado à busca pelo sonho da casa própria, que ajudam a explicar o crescimento do mercado de leilões online de imóveis pelo país. Para o setor de leilões, o primeiro semestre do ano de 2025, encerrou-se com um saldo de 116,6 mil negócios realizados. Este volume representa um aumento de 25,1% em relação ao primeiro semestre de 2024, segundo a Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis (Abraim).

Estes impactos também recairam sobre as instituições financeiras que passaram a ficar ainda mais criteriosas para liberar crédito, fazendo com que muitas pessoas passassem a procurar, encontrando por meio dos leilões, uma forma de adquirir os ativos com preços mais acessíveis, visto que, dentro dos leilões, existem algumas linhas de crédito que exigem uma entrada menor do que no mercado tradicional.

“É importante usar ferramentas virtuais, visitar o entorno e pesquisar a região. Além disso, o comprador deve definir um orçamento considerando custos adicionais como taxas, impostos, registro, eventuais reformas e despesas com desocupação”, complementa ao falar sobre a avalição do imóvel feita antes de realizar o lance.

Serviço: Carlos Alberto Zonta Junior
Advogado Imobiliário, OAB/PR 77920
(44) 9925-7972
@bzonta
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www.zonta.adv.br
Avenida Horácio Racanello Filho, 5550, Zona 07, Maringá – PR.

Fonte: Valor Investe/hoje em dia/Times Brasil/bahia sem fronteiras